Аукционный раскол: почему легализация торгов на береговые полосы загоняет девелоперов в новый бюрократический тупик
2 мая 2026 года в России был подписан Федеральный закон № 121-ФЗ, который многие эксперты и чиновники поспешили назвать «историческим». Закон внес поправки в Земельный кодекс, законодательно закрепив возможность проведения аукционов на право аренды земельных участков в границах береговой полосы. Официальная риторика гласит: рынок выходит из тени, инвесторы получают прозрачный доступ к ресурсу, а эпоха правового нигилизма на берегу заканчивается.
Однако если посмотреть на ситуацию не через призму теории, а через глаза практиков — девелоперов, создающих сложные инфраструктурные проекты у воды, — картина открывается совершенно иная. Новый закон не только не решил системных проблем отрасли, но и создал новую, куда более опасную ловушку: аукционную фрагментацию.
Теперь вместо борьбы с правовым вакуумом инвесторам предстоит собирать кадастровый пазл из трех разрозненных лотов, каждый из которых требует отдельной победы на торгах и согласования с разным ведомством.
Анатомия прибрежного проекта: три зоны — три лота — три ведомства
Чтобы понять сложность новой реальности, давайте разберем ее на примере реального инвестиционного проекта «Дом на воде» в Чебоксарах (Заволжье). Это типичный проект среднего масштаба: инвестиции около 500 млн рублей, 32 объекта размещения (дома на воде, в лесу,), СПА-комплекс, баня и марина для яхт.
С точки зрения девелопера, это единый туристический продукт. Но с точки зрения нового законодательства и госаппарата, это три независимые вселенные:
Лесной участок (1,02 га) — зона ответственности Минприроды и лесного хозяйства.
Береговая полоса (0,8 га) — теперь зона ответственности Росимущества и новых аукционных процедур.
Акватория (1,31 га) — зона ответственности ФБУ Администрация Волжского бассейна внутренних водных путей (Нижегородское РВПиС ), ГИМС и Росрыболовство).
Главная проблема инфраструктурного туризма у воды заключается в том, что эти три зоны функционально неразделимы. Вы не можете построить марину без берега, а база в лесу без доступа к воде и причалу не имеет экономического смысла.
Ловушка фрагментации: риск «случайного соседа»
До принятия закона № 121-ФЗ девелоперы годами бились в суды с Росимуществом, пытаясь хоть как-то оформить береговую полосу, так как механизмов ее легального получения через торги просто не существовало (в Приволжском федеральном округе, например, вообще отсутствовали прецеденты такой передачи).
Теперь механизм есть. Но он таит в себе смертельную угрозу для комплексных проектов.
Согласно новой логике, девелопер должен:
Выиграть аукцион на земельный (лесной) участок (или оформить существующую аренду, если речь о расширении).
Выиграть аукцион на береговую полосу.
Выиграть аукцион на водопользование.
Получить разрешение на строительство ГТС.
В чем проблематика? В том, что эти аукционы не связаны между собой в единый лот. Что произойдет, если инвестор потратит миллионы на проектирование, пройдет экологические экспертизы для акватории, выиграет лес, но на аукционе по береговой полосе появится «случайный» перекупщик, конкурент или просто рейдер, который перебьет лот?
Проект мгновенно становится неосуществимым. Инвестор остается с лесом, в котором нельзя рубить деревья для прокладки коммуникаций, и водой, к которой нет легального подхода. Миллионные вложения в концепцию и проектирование обесцениваются. Закон, призванный защитить инвестора, фактически сделал его заложником разрозненных кадастровых торгов.
Лесная специфика и иллюзия региональной поддержки
Ситуацию усугубляет то, что лесные участки, которые должны быть единым целым с берегом, также находятся в зоне жесткого аукционного риска и бюрократического прессинга.
Для примера, в проекте «Дом на воде» (г. Чебоксары) лесной участок имеет категорию ОЗУ (особо защитные участки лесов). Несмотря на вид разрешенного использования «рекреация», лесное законодательство фактически запрещает рубку и любое, даже некапитальное строительство. Инвестор ведет процедуру упразднения ОЗУ уже третий год, включая суды.
Если проекту потребуется расширение (вовлечение смежных лесных участков), девелопер снова попадает на земельный аукцион. И здесь вступает в силу еще одна правовая коллизия. Региональные законы о поддержке инвесторов (например, Закон Чувашской Республики № 32) позволяют получать землю без торгов. Но эти льготы не распространяются на земли лесного фонда, находящиеся в федеральной собственности.
Более того, региональные критерии поддержки «заточены» под промышленность: они требуют высоких капитальных вложений и быстрой окупаемости. Туристический бизнес у воды сезонный, энергоемкий, требует колоссальных вложений в инженерную инфраструктуру (очистные сооружения, сети, дороги по лесу) и окупается годами. Региональные власти просто не имеют инструментов, чтобы защитить туристический проект от потери смежных земельных лотов на торгах.
Водный лабиринт
Даже если гипотетически представить, что девелопер чудом выиграл все три аукциона (лес, берег, вода), его ждет третий круг — согласование акватории. Строительство причалов, пирсов и домов на сваях требует экологических экспертиз и согласований с рыбоохраной. Условия компенсации ущерба водным биоресурсам, выдвигаемые ведомствами, зачастую абсурдны и делают экономику проекта нерентабельной. Единого окна для таких проектов не существует: каждое ведомство защищает свою узкую зону ответственности, не видя комплексного туристического продукта.
Что делать? Конец хаоса или начало нового тупика?
Федеральный закон № 121-ФЗ действительно устранил правовой пробел, разрешив аукционы на береговые полосы. Но он рассматривает берег в отрыве от леса и воды.
Для того чтобы яхтенный и круизный туризм в России перестал быть уделом энтузиастов-миллиардеров и перешел в разряд цивилизованного бизнеса среднего масштаба (150–500 млн рублей), государству необходимо изменить сам подход к формированию лотов.
Отрасли критически необходимы три шага:
1. Формирование «Единых комплексных лотов». Росимущество, Минприроды и региональные власти должны формировать на торги не разрозненные куски земли и воды, а готовые инвестиционные профили: «Лесной участок + Береговая полоса + Акватория». Лот должен продаваться и арендоваться только в связке, с обременением единым мастер-планом застройки.
2. Создание «Одного окна» для водной инфраструктуры. Необходим единый институт развития (или межведомственная комиссия), который будет выдавать комплексное разрешение на освоение прибрежной территории, снимая с инвестора необходимость годами бегать между лесниками, Росимуществом и Росрыболовство.
3. Адаптация мер поддержки. Регионам при поддержке Федерации необходимо пересмотреть критерии предоставления мер поддержки, выделив туризм в отдельную категорию и распространив право аренды без торгов на смежные лесные участки, если они являются частью единого утвержденного инвестиционного продукта.
4.Внести изменения/дополнения в № 121-ФЗ согласно которым правообладатель земельного прибрежного участка или акватории имеет право использования прибрежной полосы в рамках инвестиционного проекта и согласованного разрешения на строительство или иного согласования, при условии соблюдения правила свободного доступа третьих лиц предусмотренного законом.
Закон № 121-ФЗ открыл дверь на берег. Но пока эта дверь ведет в комнату, разделенную на три части невидимыми стенами ведомственных инструкций и аукционных рисков. Пока государство не научится продавать и отдавать в аренду «природу» комплексно, цивилизованный яхтенный туризм в России будет оставаться не индустрией, а подвигом одиночек.
В статье использован пример инициативы по созданию Туристского проекта «Дом на воде» (г. Чебоксары).
Благодарим инициатора проекта - Сергея Степанова за предоставленный материал