Прибрежные земли под защитой: как новый закон изменит правила игры для яхтенных морин и водного туризма

Проект федерального закона № 1058240-8 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон
«О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий»

(об уточнении механизма вовлечения в оборот федеральных земель и земель в границах береговой полосы водного объекта) (внесён Правительством Российской Федерации)

1. Ограничение передачи федеральных земель регионам и городам

Правительство РФ предлагает пересмотреть порядок передачи федеральных земель (в том числе прибрежных) регионам и муниципалитетам, а также уточнить правила предоставления в пользования третьим лицам земельных участков, расположенных в пределах береговой полосы общего пользования.

Причины для изменений:
Сейчас закон часто обязывает передавать городам даже те федеральные земли, которые сданы в аренду или запланированы для госпрограмм. По мнению авторов, это лишает смысла саму систему разграничения собственности. Муниципалитеты часто не имеют планов использовать эти земли и не могут извлекать из них доход. Бесплатная передача уже освоенных участков приводит к потере контроля со стороны федерального центра и сокращает доходы федерального бюджета.

Цель изменений:
Сохранение контроля и доходов от наиболее ценных федеральных земель в ведении федерального центра.

Какие земли больше не смогут передавать бесплатно?
Документом вводится запрет на безвозмездную передачу из федеральной в муниципальную собственность:

• земельных участков, расположенных на особо охраняемых природных территориях (заповедники, заказники, национальные парки);
• лесных участков, входящих в состав земель лесного фонда;
• земельных участок, находящихся в границах особых экономических зон;
• участков, на которых ведется или планируется государственное строительство;
• земельных участков с существующими зданиями, сооружениями или объектами незавершенного строительства;
• участков, предоставленных в пользование третьим лицам.

Важное замечание:

В проекте есть внутреннее противоречие. С одной стороны, установлен чёткий список земель, которые нельзя передавать. С другой — есть правило, что специальная комиссия может решать, целесообразна ли передача в других случаях. Мы полагаем, что в данном случае потребуется уточнение критериев для принятия решения о передаче земельного участка с учетом предлагаемых изменений.

2. Новые правила аренды прибрежных земель

Законопроект также вводит новые возможности для бизнеса. Теперь земельные участки в береговой полосе (у воды), находящиеся в федеральной или муниципальной собственности, можно будет брать в долгосрочную аренду через открытые электронные аукционы.

Причины изменений:

Большое число рассматриваемых земельных участков отличается такими характеристиками, как значительная площадь участка, сложная конфигурация, расположение в их границах водных объектов, а также береговых полос водных объектов (рек, озер), расположенных на землях водного фонда, граничащих с землями сельскохозяйственного назначения, что препятствует их введению в хозяйственный оборот.

Цель изменений:

Создание понятного и прозрачного механизма для инвестиций в благоустройство берегов, развитие туризма и рекреационной инфраструктуры.

Изменения направлены на следующие преимущества для инвесторов:

• Прозрачность и стабильность: предполагается создание предсказуемого правового механизма для долгосрочных вложений в прибрежную инфраструктуру, поскольку планируется появление чёткого, прозрачного и конкурентного пути получения прав на землю — через открытые электронные аукционы;

• Защита вложений: стабильность и защита инвестиций за счет того, что арендованная земля не будет впоследствии передана в муниципальную собственность;

• Возможность осуществлять капиталоемкие вложения с наименьшим риском: в совокупности рассмотренные изменения смогут создать устойчивый фундамент для капиталоемких вложений инвесторов в причальную инфраструктуру. Предпринимателям станет доступна возможность легально получить права на береговой участок для осуществления долгосрочных инвестиций без риска смены арендодателя и изменения правил игры.

Обязательное условие:

Арендатор обязан обеспечить свободный и беспрепятственный доступ всех граждан к водному объекту.

Возможные риски и ограничения:

• Из-за ужесточения правил может сократиться количество земель, доступных для реализации небольших местных проектов малым и средним бизнесом;
• Новые согласовательные процедуры с комиссиями могут увеличить сроки и стоимость подготовки инвестиционных проектов;
• Может сложиться «двухуровневая» система: крупные проекты на федеральных землях и более мелкие — на оставшихся в свободном доступе.

Итог для бизнеса:

Таким образом, предпринимателям и инвесторам для получения защищенных условий реализации бизнес-проекта на прибрежной территории необходимо будет четко следовать новой процедуре и в порядке конкуренции добиваться признания своих инвестиционных проектов приоритетными.