2 мая 2026 года подписан Федеральный закон № 121-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий"». Документ вносит существенные коррективы в порядок распоряжения земельными участками, находящимися в федеральной собственности, а также регламентирует процедуры предоставления земель в границах береговых полос водных объектов общего пользования.
Настоящий анализ посвящен рассмотрению ключевых правовых новелл закона и оценке их влияния на инвестиционный климат в сфере развития яхтенного, круизного и прибрежного туризма.
1. Институционализация аукционных процедур для береговых полос
Ключевым изменением, внесенным в статью 39.11 Земельного кодекса РФ, является законодательное закрепление возможности проведения аукционов на право заключения договора аренды земельных участков, расположенных в границах береговой полосы водного объекта общего пользования.
Ранее правовой статус таких участков часто характеризовался неопределенностью, что создавало барьеры для долгосрочного инвестирования в инфраструктурные проекты. Новая редакция подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ устанавливает исключение из общего запрета на предоставление земель общего пользования через торги именно для береговых полос.
Практическое значение:
2. Ограничения на безвозмездную передачу земель: разграничение полномочий и защита публичных интересов
Закон № 121-ФЗ существенно уточняет перечень земельных участков, не подлежащих безвозмездной передаче из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность (статья 39.30 ЗК РФ, новая статья 12.4 ФЗ-161).
Категории земель, исключаемые из передачи:
Процедурные новеллы: Введена регламентированная процедура проверки оснований для отказа в передаче. Федеральный орган исполнительной власти обязан направить запрос в единый институт развития в течение 5 дней, а ответ должен быть предоставлен в течение 14 дней. Решение о целесообразности передачи принимается межведомственным коллегиальным органом.
Значение для девелопмента: Четкая регламентация сроков и процедур способствует снижению административных барьеров и повышению предсказуемости решений органов власти при распределении земельных ресурсов. Для крупных инфраструктурных проектов, таких как создание сети марин, определенность правового статуса земель является критическим фактором планирования.
3. Влияние на развитие инфраструктуры водного туризма
Принятие Закона № 121-ФЗ создает благоприятные правовые условия для реализации стратегических задач по развитию водного туризма в России:
4.Влияние на пассажирский транспорт
Для пассажирского водного транспорта закон упрощает аренду береговых участков под терминалы, пирсы и причалы, повышая инвестиционную привлекательность проектов вроде речных круизов. Баланс публичных интересов (свободный доступ, экология) минимизирует риски оспаривания аренды, но требует подзаконных актов для аукционов и оценки проектов. Это способствует развитию транзитных путей и устойчивой инфраструктуры, интегрируя туризм с внутренними водными путями по Кодексу внутреннего водного транспорта РФ.
Заключение
Федеральный закон № 121-ФЗ представляет собой важный шаг в совершенствовании земельного законодательства в части регулирования прибрежных территорий. Законодательное закрепление аукционного механизма для береговых полос водных объектов общего пользования устраняет правовые пробелы, препятствовавшие развитию инфраструктуры водного туризма.
Для участников рынка — девелоперов, операторов марин и инвесторов — новые нормы открывают возможности для легального и прозрачного доступа к стратегически важным земельным ресурсам. Одновременно, установленные ограничения на безвозмездную передачу отдельных категорий земель обеспечивают защиту публичных интересов и экологической безопасности.
Эффективная реализация положений Закона № 121-ФЗ потребует согласованных действий органов государственной власти всех уровней и бизнес-сообщества, а также разработки сопутствующих подзаконных актов, регламентирующих порядок проведения аукционов и оценки инвестиционных предложений.
1. Институционализация аукционных процедур для береговых полос
Ключевым изменением, внесенным в статью 39.11 Земельного кодекса РФ, является законодательное закрепление возможности проведения аукционов на право заключения договора аренды земельных участков, расположенных в границах береговой полосы водного объекта общего пользования.
Ранее правовой статус таких участков часто характеризовался неопределенностью, что создавало барьеры для долгосрочного инвестирования в инфраструктурные проекты. Новая редакция подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ устанавливает исключение из общего запрета на предоставление земель общего пользования через торги именно для береговых полос.
Практическое значение:
- Прозрачность доступа к ресурсу: Введение аукционного механизма обеспечивает равный доступ субъектов предпринимательской деятельности к земельным участкам, необходимым для строительства причалов, марин, глемпингов и иных объектов туристской инфраструктуры.
- Стимулирование конкуренции: Прозрачные процедуры отбора инвесторов способствуют повышению качества предлагаемых проектов и эффективности использования прибрежных территорий.
- Легитимация инвестиций: Наличие четкого правового основания для аренды береговой полосы снижает риски оспаривания договоров аренды и повышает инвестиционную привлекательность проектов в сфере водного туризма.
2. Ограничения на безвозмездную передачу земель: разграничение полномочий и защита публичных интересов
Закон № 121-ФЗ существенно уточняет перечень земельных участков, не подлежащих безвозмездной передаче из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность (статья 39.30 ЗК РФ, новая статья 12.4 ФЗ-161).
Категории земель, исключаемые из передачи:
- Земли лесного фонда и особо охраняемые природные территории (ООПТ): Запрещена передача лесных участков и земель в границах ООПТ федерального значения (за исключением участков в составе населенных пунктов). Данная норма направлена на сохранение экологического баланса и предотвращение фрагментации единого лесного фонда.
- Участки с объектами недвижимости федерального имущества: Не подлежат передаче участки, на которых расположены здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, принадлежащие Российской Федерации. Исключение составляют случаи, предусмотренные институтами сервитута.
- Земли, обремененные правами третьих лиц: Запрещена передача участков, ранее предоставленных в пользование третьим лицам, что защищает стабильность гражданского оборота и права действующих арендаторов.
Процедурные новеллы: Введена регламентированная процедура проверки оснований для отказа в передаче. Федеральный орган исполнительной власти обязан направить запрос в единый институт развития в течение 5 дней, а ответ должен быть предоставлен в течение 14 дней. Решение о целесообразности передачи принимается межведомственным коллегиальным органом.
Значение для девелопмента: Четкая регламентация сроков и процедур способствует снижению административных барьеров и повышению предсказуемости решений органов власти при распределении земельных ресурсов. Для крупных инфраструктурных проектов, таких как создание сети марин, определенность правового статуса земель является критическим фактором планирования.
3. Влияние на развитие инфраструктуры водного туризма
Принятие Закона № 121-ФЗ создает благоприятные правовые условия для реализации стратегических задач по развитию водного туризма в России:
- Развитие сетевой инфраструктуры: Механизм аукционов для береговых полос позволяет формировать единую сеть объектов обслуживания судов (марин, причалов) вдоль ключевых туристских маршрутов, включая транзитные пути между морскими бассейнами (Азово-Черноморским, Каспийским, Балтийским и др.).
- Привлечение частных инвестиций: Гарантии прозрачности получения земельных участков стимулируют приток частного капитала в капиталоемкие проекты строительства портовой и туристской инфраструктуры.
- Баланс интересов: Ограничения на передачу земель лесного фонда и ООПТ обеспечивают соблюдение экологических стандартов при развитии туризма, что соответствует современным трендам устойчивого развития (ESG).
4.Влияние на пассажирский транспорт
Для пассажирского водного транспорта закон упрощает аренду береговых участков под терминалы, пирсы и причалы, повышая инвестиционную привлекательность проектов вроде речных круизов. Баланс публичных интересов (свободный доступ, экология) минимизирует риски оспаривания аренды, но требует подзаконных актов для аукционов и оценки проектов. Это способствует развитию транзитных путей и устойчивой инфраструктуры, интегрируя туризм с внутренними водными путями по Кодексу внутреннего водного транспорта РФ.
Заключение
Федеральный закон № 121-ФЗ представляет собой важный шаг в совершенствовании земельного законодательства в части регулирования прибрежных территорий. Законодательное закрепление аукционного механизма для береговых полос водных объектов общего пользования устраняет правовые пробелы, препятствовавшие развитию инфраструктуры водного туризма.
Для участников рынка — девелоперов, операторов марин и инвесторов — новые нормы открывают возможности для легального и прозрачного доступа к стратегически важным земельным ресурсам. Одновременно, установленные ограничения на безвозмездную передачу отдельных категорий земель обеспечивают защиту публичных интересов и экологической безопасности.
Эффективная реализация положений Закона № 121-ФЗ потребует согласованных действий органов государственной власти всех уровней и бизнес-сообщества, а также разработки сопутствующих подзаконных актов, регламентирующих порядок проведения аукционов и оценки инвестиционных предложений.