24 июня 2025 года в рамках форума недвижимости «Движение» состоялся круглый стол «Развитие Краснодарского края: девелоперский бум». Ключевой темой обсуждения стали вопросы адаптации строительной отрасли к современным вызовам, стратегии оптимизации баланса спроса и предложения, а также перспективы развития курортной инфраструктуры в регионе.
Ольга Нарт, эксперт рынка недвижимости, выступила модератором сессии.
В числе спикеров: Вадим Траскунов (Департамент строительства Краснодарского края), Анастасия Маслеха (ГК ТОЧНО), Илья Володько (MACON), Олег Колмычек (Ассоциация застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея), Артем Кислица («ИНСИТИ девелопмент»), Алексей Шухатович (bnMAP.pro).
Основное внимание было уделено растущему объему нереализованного жилья, обусловленному снижением покупательской способности, ужесточением условий кредитования и избыточным предложением в отдельных сегментах рынка.
Ключевые цифры и факты:
Строительная отрасль – локомотив экономики региона, обеспечивающий занятость около 286 тыс. человек.
Краснодарский край занимает 1 место по вводу жилья в ЮФО и 2 место в РФ (7% от общероссийского объема).
Объем объектов, рассматриваемых для реализации с применением механизма государственно-частного партнерства, превышает 350 млрд рублей.
Дефицит высококвалифицированных кадров в строительной отрасли составляет не менее 11 тыс. человек.
Затоваренность рынка жилья в Краснодарском крае достигла 56%.
Миграция в регион снизилась с 35% (до 2021 года) до 12%.
Ввод жилья вырос на 63%, продажи упали в среднем на 45%.
Средняя стоимость квадратного метра (без учета Сочи) – 118–120 тыс. рублей (против 160 тыс. рублей в 2024 году).
В стадии строительства находится около 8 млн кв. м жилья, из которых продано лишь 23%.
Мнения экспертов:
Анастасия Маслеха акцентировала внимание на привлекательности юга для жизни, несмотря на затоваренность рынка, подчеркнув важность работы с остатками и создания качественного жилья. Артем Кислица поделился опытом компании в разработке программы беспроцентной рассрочки и диверсификации портфеля. Олег Колмычек обозначил ключевые проблемы отрасли: непрозрачность процедур, отсутствие четких регламентов, высокую ключевую ставку и кадровый дефицит. Илья Володько связал проблему нереализованного жилья со снижением спроса из-за экономических факторов.
Алексей Шухатович, управляющий директор bnMAP.pro, отметил: «Краснодарский край всегда был, есть и будет особенным регионом. Это один из крупнейших рынков России. И если мы будем подводить итоги 2024–2025 годов, то, к сожалению, мы отмечаем негативные сигналы, которые сформировались по всем ключевым рынкам страны. Это снижение продаж в квадратных метрах, которое мы видим и в выручке. При этом цена в предложении все равно продолжает расти. Мы видим товарные запасы, которые сформировались на определенную дату — по всему региону, по нашей оценке, это порядка 72% на первичном рынке до ввода в эксплуатацию. Именно не перепроизводство, а запасы. И нужно понять, как ими управлять». Шухатович также подчеркнул важность сбалансированного управления товарным ассортиментом и квартирографией проектов.
Вопрос регулирования курортной застройки прозвучал очень уместно, на площадке, расположенной в курортном секторе:
Ольга Шебзухова задала вопрос регулирования курортной застройки и взаимодействия Департамента строительства Краснодарского края и Министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края для совместной выработки критериев для определения объемов и качества инвестиционной курортной застройки. По аналитике, предоставленной Ильей Володько ведется строительство около 30 курортных комплексов общей площадью около 1 млн. кв. м. Шебзухова отметила, что речь идет о 40 и более комплексов позиционирующихся, как объекты премиального сегмента, при этом согласно мировой ппрактик необходимо квотирование количества пятизвездочных отелей для создания устойчивости на рынке курортной недвижимости, особено в береговой зоне. Она подчеркнула необходимость развития соответствующей инфраструктуры – набережных, пляжей, курортных центров – и предложила экспертную поддержку для прогнозирования и планирования развития этой сферы.
«В регионе строится большое количество апартаментных комплексов и гостиниц, для которых необходима соответствующая инфраструктура: набережные, пляжи, курортные центры. Шебзухова подчеркнула важность прогнозируемости развития этой сферы и предложила включить экспертную поддержку отрасли в этом вопросе.»
Вадим Траскунов (Департамент строительства Краснодарского края) обозначил курс на регулирование:
Представитель департамента подчеркнул необходимость регулирования курортной застройки во избежание негативных последствий, аналогичных проблемам, возникшим из-за точечной застройки. Он привел в пример ограничения на строительство вблизи водного среза в Геленджике. Траскунов отметил, что взаимодействие с департаментом курортов находится на начальной стадии, и выразил заинтересованность в сотрудничестве и экспертной поддержке. Он особо подчеркнул разницу между жилищным и курортным строительством, отметив, что последнее является градообразующим и требует иных подходов к планированию. «Курортное строительство, в отличие от жилищного, является градообразующим, а не градообслуживающим, и требует совершенно иных правил градостроительства.» Траскунов завершил свой ответ словами: «Главное здесь правильно стратегически спрогнозировать алгоритм взаимодействия. Ну, мы как органы исполнительной власти работаем только, ну, на то, чтобы людям, проживающим, отдыхающим было как можно лучше."
Участники круглого стола пришли к единому мнению о необходимости сбалансированного подхода к развитию Краснодарского края, учитывающего как потребности в жилье, так и развитие современной и продуманной курортной инфраструктуры. Регулирование курортной застройки, с учетом мирового опыта и прогнозирования, было признано одним из ключевых факторов для сохранения привлекательности региона как для жителей, так и для туристов.
Ольга Нарт, эксперт рынка недвижимости, выступила модератором сессии.
В числе спикеров: Вадим Траскунов (Департамент строительства Краснодарского края), Анастасия Маслеха (ГК ТОЧНО), Илья Володько (MACON), Олег Колмычек (Ассоциация застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея), Артем Кислица («ИНСИТИ девелопмент»), Алексей Шухатович (bnMAP.pro).
Основное внимание было уделено растущему объему нереализованного жилья, обусловленному снижением покупательской способности, ужесточением условий кредитования и избыточным предложением в отдельных сегментах рынка.
Ключевые цифры и факты:
Строительная отрасль – локомотив экономики региона, обеспечивающий занятость около 286 тыс. человек.
Краснодарский край занимает 1 место по вводу жилья в ЮФО и 2 место в РФ (7% от общероссийского объема).
Объем объектов, рассматриваемых для реализации с применением механизма государственно-частного партнерства, превышает 350 млрд рублей.
Дефицит высококвалифицированных кадров в строительной отрасли составляет не менее 11 тыс. человек.
Затоваренность рынка жилья в Краснодарском крае достигла 56%.
Миграция в регион снизилась с 35% (до 2021 года) до 12%.
Ввод жилья вырос на 63%, продажи упали в среднем на 45%.
Средняя стоимость квадратного метра (без учета Сочи) – 118–120 тыс. рублей (против 160 тыс. рублей в 2024 году).
В стадии строительства находится около 8 млн кв. м жилья, из которых продано лишь 23%.
Мнения экспертов:
Анастасия Маслеха акцентировала внимание на привлекательности юга для жизни, несмотря на затоваренность рынка, подчеркнув важность работы с остатками и создания качественного жилья. Артем Кислица поделился опытом компании в разработке программы беспроцентной рассрочки и диверсификации портфеля. Олег Колмычек обозначил ключевые проблемы отрасли: непрозрачность процедур, отсутствие четких регламентов, высокую ключевую ставку и кадровый дефицит. Илья Володько связал проблему нереализованного жилья со снижением спроса из-за экономических факторов.
Алексей Шухатович, управляющий директор bnMAP.pro, отметил: «Краснодарский край всегда был, есть и будет особенным регионом. Это один из крупнейших рынков России. И если мы будем подводить итоги 2024–2025 годов, то, к сожалению, мы отмечаем негативные сигналы, которые сформировались по всем ключевым рынкам страны. Это снижение продаж в квадратных метрах, которое мы видим и в выручке. При этом цена в предложении все равно продолжает расти. Мы видим товарные запасы, которые сформировались на определенную дату — по всему региону, по нашей оценке, это порядка 72% на первичном рынке до ввода в эксплуатацию. Именно не перепроизводство, а запасы. И нужно понять, как ими управлять». Шухатович также подчеркнул важность сбалансированного управления товарным ассортиментом и квартирографией проектов.
Вопрос регулирования курортной застройки прозвучал очень уместно, на площадке, расположенной в курортном секторе:
Ольга Шебзухова задала вопрос регулирования курортной застройки и взаимодействия Департамента строительства Краснодарского края и Министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края для совместной выработки критериев для определения объемов и качества инвестиционной курортной застройки. По аналитике, предоставленной Ильей Володько ведется строительство около 30 курортных комплексов общей площадью около 1 млн. кв. м. Шебзухова отметила, что речь идет о 40 и более комплексов позиционирующихся, как объекты премиального сегмента, при этом согласно мировой ппрактик необходимо квотирование количества пятизвездочных отелей для создания устойчивости на рынке курортной недвижимости, особено в береговой зоне. Она подчеркнула необходимость развития соответствующей инфраструктуры – набережных, пляжей, курортных центров – и предложила экспертную поддержку для прогнозирования и планирования развития этой сферы.
«В регионе строится большое количество апартаментных комплексов и гостиниц, для которых необходима соответствующая инфраструктура: набережные, пляжи, курортные центры. Шебзухова подчеркнула важность прогнозируемости развития этой сферы и предложила включить экспертную поддержку отрасли в этом вопросе.»
Вадим Траскунов (Департамент строительства Краснодарского края) обозначил курс на регулирование:
Представитель департамента подчеркнул необходимость регулирования курортной застройки во избежание негативных последствий, аналогичных проблемам, возникшим из-за точечной застройки. Он привел в пример ограничения на строительство вблизи водного среза в Геленджике. Траскунов отметил, что взаимодействие с департаментом курортов находится на начальной стадии, и выразил заинтересованность в сотрудничестве и экспертной поддержке. Он особо подчеркнул разницу между жилищным и курортным строительством, отметив, что последнее является градообразующим и требует иных подходов к планированию. «Курортное строительство, в отличие от жилищного, является градообразующим, а не градообслуживающим, и требует совершенно иных правил градостроительства.» Траскунов завершил свой ответ словами: «Главное здесь правильно стратегически спрогнозировать алгоритм взаимодействия. Ну, мы как органы исполнительной власти работаем только, ну, на то, чтобы людям, проживающим, отдыхающим было как можно лучше."
Участники круглого стола пришли к единому мнению о необходимости сбалансированного подхода к развитию Краснодарского края, учитывающего как потребности в жилье, так и развитие современной и продуманной курортной инфраструктуры. Регулирование курортной застройки, с учетом мирового опыта и прогнозирования, было признано одним из ключевых факторов для сохранения привлекательности региона как для жителей, так и для туристов.
Материал подготовила Наталья Шлензина.