Новости информационного портала "Все марины России"

«Путь самурая» в водной экономике: почему в России так сложно строить марины и искусственные острова

Фотография предоставлена организаторами

Любой объект прибрежного девелопмента — это партнер, которого многие регионы хотели бы видеть на своей территории. Но где здесь экономика? Любой девелопер мыслит категориями прагматичного расчета: когда, кем и через сколько это окупится? Под кого создается продукт и кто его целевой пользователь? Как большому девелоперу «продать» идею марины и почему создание искусственных островов в России превращается в настоящий «путь самурая»? На эти вопросы отвечает Екатерина Кодзасова, опираясь на уникальный практический опыт отрасли.

Золотые территории и миллион ограничений

Россия обладает одной из самых многогранных водных территорий в мире, где теоретически можно реализовать проекты любого масштаба. Однако реальность пока далека от потенциала.

Яркий пример — 60 километров побережья в Сочи. Вдоль берега идет железная дорога, полотно которой из-за несвоевременного ремонта периодически «съезжает» в море. Вместо высокотехнологичного туризма мы видим дикие пляжи. Это абсолютно «золотая» территория, которую любой девелопер готов был бы развивать, но ей препятствует миллион ограничений.
Мировая практика показывает: в любой стране, где развивается водная экономика, это является крупным инвестиционным трендом. Из каждого клочка земли у воды выжимают максимум, создавая привлекательные продукты для туристов и инвесторов, что объективно и мощно отражается на всей экономике страны. В России мы это понимаем, пишем об этом и говорим, но по ряду системных причин сделать пока не можем.

Опыт «Альянс Марин Девелопмент»: от теории к практике

Важно отметить, что весь этот тернистый путь, который описывает Екатерина Кодзасова, был пройден не в вакууме, а на основе пилотных проектов группы компаний «Альянс Марин Девелопмент».
Казалось бы, социально-экономический эффект от таких проектов очевиден: новые рабочие места, налоги, рост инвестпривлекательности. Но на практике инвестор сталкивается с тем, что можно назвать «дорожной картой» или «путем самурая».

Изображение: Концепции развития инфраструктуры яхтенного туризма Краснодарского края и г. Сочи от ГК "Альянс Марин Девелопмент"

"Как справедливо отметил президент России, сегодня быть предпринимателем — это героизм. Но когда ты уходишь в зону абсолютной неопределенности, связанную с водной экономикой, ты становишься абсолютным героем", - подчеркнула Екатерина Кодзасова

«Путь самурая»: регуляторный лабиринт

Екатерина Кодзасова, представила компанию «АВА Групп», которая являясь многопрофильным девелопером полного цикла (более 2000 сотрудников, свыше 3,5 млн кв. м построенного жилья и коммерческой недвижимости), столкнулась с реалиями околоводного девелопмента на практике. В портфеле компании — проекты по созданию искусственных земельных участков площадью в десятки гектаров. На таких территориях можно разместить колоссальное количество инвестиционных продуктов: коммерческую недвижимость, апартаменты, гостиницы, торговые галереи, прогулочные зоны и тренировочные центры.

Юридические департаменты девелоперов, пытаясь найти в российском законодательстве дорожную карту для строительства искусственных земельных участков (ИЗУ), сталкиваются с системными пробелами. Путь выглядит примерно так:

Разрешение на создание ИЗУ. Инвестор идет в уполномоченный орган (ПАИ, РАИ или местное самоуправление). Но помимо него требуется минимум четыре согласования. Каждое ведомство, в зависимости от настроения руководителя и наличия бумаг, может наложить вето, закрыв инвестору дорогу дальше.
Разрешение на использование ИЗУ и договор. Подключается еще одно ведомство. Здесь возникает нормативный пробел: Федеральный закон № 246 никак четко не обозначает уполномоченный орган для определения и утверждения документации по планировке территории.
Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Здесь инвестор упирается в Росморречфлот (Федеральное агентство морского и речного транспорта). Агентство взаимодействует с водной средой, но не должно (и не всегда может) давать разрешение на строительство капитальных сооружений на самом искусственном острове.
Главная развилка и ловушка: Инвестор построил искусственный земельный участок. По логике, на этом этапе нужно заложить все техприсоединения (воду, электричество, сети), чтобы сэкономить огромные средства. Но сделать это нельзя, потому что нет разрешения на строительство самих объектов недвижимости, которые и создают экономику проекта. Куда идти дальше, чтобы понять, можно ли строить коммерцию и жилье на созданной тобой же земле? Закон № 246 на этот вопрос не отвечает.

Ловушка юрисдикции: кто получит налоги?

Отдельная головная боль — вопрос принадлежности территорий. Возьмем Краснодарский край или Владивосток. Территория субъекта РФ заканчивается на береговой линии. Вода принадлежит Федерации.

Механизма присоединения территорий, принадлежащих Федерации, к субъекту РФ, просто не существует. Есть процедуры передачи земель между двумя субъектами, но когда «игрок №1» (регион) заинтересован в строительстве, а свежепостроенный остров автоматически становится собственностью Федерации (как водный объект), возникает тупик.

Итог: регион получает объект вместе со всей коммерцией, но этот объект переходит в федеральную собственность. Соответственно, все налоги, рабочие места и экономическая отдача уходят в федеральный бюджет, а не в консолидированный бюджет региона, который фактически обеспечил поддержку проекта. Поддержка местной администрации в таких условиях превращается в «голубую мечту». Инвестор попадает в замкнутый круг.

Фактор иностранных инвесторов

"Эту «дорожную карту» автору этих строк доводилось объяснять иностранным инвесторам, в том числе из Катара. На первом этапе, рассказывая о потенциале Краснодарского края и черноморского побережья, мы вызывали живой интерес: «Заходите, у нас все пригодно для реализации!»", - рассказывает Екатерина Кодзасова.
"Но когда дело доходило до объяснения регуляторной карты и юридических тупиков, желание инвесторов стремительно угасало. Становилось очевидно, что проще и безопаснее отправить капитал в Батуми, где до сих пор действуют понятные (пусть и советские) ГОСТы и законы, а границы муниципалитетов решают все вопросы без участия двух десятков федеральных ведомств", - подитожила спикер.

20 ведомств и конфликт регламентов

В центральной части этой бюрократической «воронки» находится до 20 независимых друг от друга федеральных ведомств, плюс региональные структуры и органы местного самоуправления. У каждого свои регламенты, которые часто дублируют или, что хуже, исключают друг друга.

"На одном из заседаний Государственной Думы был задан показательный вопрос: «Правда ли, что, соблюдая регламент МЧС, ты нарушаешь регламент Минтранса?». Ответ был утвердительным. И наоборот." - поделилась Екатерина.

Что делать? Пути выхода из тупика

Чтобы вывести водную экономику из тени, необходимо предпринять следующие шаги:

Провести комплексный аудит регуляторной базы касательно водной экономики. Устранить расхождения в Водном и Градостроительном кодексах.
Создать «единое окно» для инвесторов. Необходимо определить один уполномоченный орган, который будет давать разрешения на строительство коммерческой недвижимости на искусственных участках. Логично и целесообразно закрепить эти полномочия за Минстроем России. У них понятные регламенты, четкие сроки, и они напрямую влияют на результаты инвестиционных рейтингов регионов.
Урегулировать вопрос юрисдикции. Разработать механизм, при котором искусственные земельные участки, созданные у берегов субъекта РФ, могли бы передаваться в его собственность или хотя бы обеспечивать региону долю налоговых поступлений, чтобы стимулировать губернаторов поддерживать такие проекты.

От надежды к действию

Ситуация не статична. Президент поддержал инициативу развития водного туризма. Письма и поручения поступают из АСИ (Агентства стратегических инициатив) и Минстроя. Концепция развития Черноморского побережья, которую рабочая группа в Краснодарском крае приняла на основе разработок экспертов группы компаний "Альянс Марин Девелопмент", легла в основу федеральной концепции, подписанной председателем Правительства М.В. Мишустиным.

"Предпосылки и высочайшее внимание к вопросу есть. Но пока регуляторные тупики не устранены, у отрасли остаются только надежды. Пора переводить их в плоскость конкретных законодательных решений, чтобы «путь самурая» для российских девелоперов наконец-то сменился цивилизованным инвестиционным маршрутом", - обнадежила слушателей спикер.

2026-07-07 12:16 Развитие инфраструктуры яхтинга Азово-Черноморское побережье Мероприятия